Marco Aurélio Bicalho de Abreu Chagas
A oferta de unidade residencial por intermédio de Airbnb é um serviço online comunitário para as pessoas anunciarem, descobrirem e reservarem acomodações e meios de hospedagem.
Airbnb permite aos indivíduos alugar o todo ou parte de sua própria casa, como uma forma de acomodação extra. O site fornece uma plataforma de busca e reservas entre a pessoa que oferece a acomodação e o turista que busca pela locação.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que condomínios residenciais podem impedir o uso de imóveis para locação pelo Airbnb.
Segundo a Quarta Turma do Tribunal, o sistema de reserva de imóveis pela plataforma digital é caracterizado como uma espécie de contrato atípico de hospedagem – distinto da locação por temporada e da hospedagem oferecida por empreendimentos hoteleiros, que possuem regulamentações próprias.
Desse modo, caso a convenção do condomínio preveja a destinação residencial das unidades, os proprietários não poderão alugar seus imóveis por meio de plataformas digitais como o Airbnb. No entanto, a convenção do condomínio pode autorizar a utilização das unidades nessa modalidade de aluguel. A alta rotatividade, que pode ameaçar a segurança, o sossego e a saúde do condomínio, são algumas das justificativas da decisão.
Airbnb e outras plataformas digitais de hospedagem de curta duração é proibida por decisão da 11ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Goiás (TJ/GO).
Eis a EMENTA do aludido julgamento:
EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. LOCAÇÃO POR CURTA TEMPORADA EM CONDOMÍNIO RESIDENCIAL POR MEIO DE PLATAFORMAS DIGITAIS. CERCEAMENTO DE DEFESA. INEXISTÊNCIA. VEDAÇÃO EM CONVENÇÃO E REGIMENTO INTERN. DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME POSSIBILIDADE. RECURSO 1. Trata-se de apelação interposta contra a sentença que, em julgamento conjunto de duas ações conexas, julgou improcedentes os seus pedidos e procedentes os pedidos formulados pelo CONDOMÍNIO RESIDENCIAL. A sentença reconheceu que a atividade de disponibilizar imóvel na plataforma Airbnb configura hospedagem atípica de natureza comercial, vedada pelas normas condominiais, e determinou que o apelante se abstivesse da prática, declarando a legalidade da multa aplicada. O condômino apelante alega cerceamento de defesa e defende a legalidade da locação por temporada, invocando o direito de propriedade e a inexistência de proibição expressa na convenção condominial. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) saber se houve cerceamento de defesa pelo indeferimento de prova oral; e (ii) saber se o condomínio com destinação exclusivamente residencial pode proibir a locação de unidades autônomas por curta temporada, via plataformas digitais. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Não há cerceamento de defesa quando o magistrado, destinatário das provas, considera suficientes os elementos probatórios documentais para a formação de seu convencimento, sendo a controvérsia predominantemente de direito. 4. O direito de propriedade não é absoluto, devendo ser exercido em consonância com sua função social e as normas condominiais, visando à segurança e ao sossego dos condôminos, nos termos legais. 5. O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que alocação por curta temporada, via plataformas digitais (a exemplo da Airbnb), caracteriza-se como contrato atípico de hospedagem, sendo passível de restrição por convenção condominial em edifícios de destinação exclusivamente residencial. 6. No caso, o Regimento Interno e a Convenção Condominialdo Condomínio Residencial estabelecem a destinação exclusivamente residencial das unidades e vedam expressamente o uso para fins comerciais, profissionais ou industriais, o que engloba a modalidade de hospedagem atípica em questão. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Apelações cíveis conhecidas e desprovidas. Tese de julgamento: "1. Não configura cerceamento de defesa o julgamento antecipado da lide quando a questão principal é predominantemente de direito e a prova documental é suficiente para o convencimento do julgador. 2. A locação de unidades autônomas por curta temporada, mediante plataformas digitais, constitui contrato atípico de hospedagem. 3. É válida a proibição, por condomínio de destinação exclusivamente residencial, da utilização de unidades para fins de hospedagem atípica, quando as normas condominiais vedam expressamente o uso comercial ou não residencial."
VISTOS, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL N. 5544128-41.2024.8.09.0051, acordam os integrantes da 1ª Turma Julgadora da 11ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Goiás, por maioria de votos, após julgamento estendido nos termos do art. 942 do CPC, EM CONHECER DAS APELAÇÕES CÍVEIS E NEGAR-LHES PROVIMENTO, nos termos do voto do RELATOR DES. WILTON MÜLLER SALOMÃO. (sublinhamos)
Em seu Voto o Relator assevera:
O Superior Tribunal de Justiça, nos julgamentos dos Recursos Especiais n. 1.819.075/RS e n. 1.884.483/PR, firmou entendimento no sentido de que a utilização de imóveis para locação por meio de plataformas digitais, como o Airbnb, pode ser objeto de restrição pelas normas previstas nas convenções condominiais. Nessas decisões, o STJ reconheceu que tal modalidade contratual se reveste das características de um “contrato atípico de hospedagem”, o que a distingue da tradicional locação residencial prevista na Lei do Inquilinato. Destarte, os condomínios de natureza exclusivamente residencial detêm a prerrogativa de vedar esse tipo de uso das unidades autônomas, especialmente quando houver previsão expressa nesse sentido na convenção condominial ou em seu regimento interno.
No caso em análise, o Regimento Interno e a Convenção Condominial, as quais possuem força normativa e vinculam todos os condôminos, estabelecem a destinação exclusivamente residencial das unidades, com vedação expressa ao uso para fins comerciais, profissionais ou industriais.
Neste trilhar, considerando que a modalidade de aluguel em discussão se caracteriza como contrato atípico de hospedagem e que o Regimento Interno quanto a Convenção do condomínio dispõem expressamente sobre a proibição de locações para fins não residenciais, não restam dúvidas de que o veredicto a quo foi acertada, não havendo fundamentos que justifiquem a sua reforma.
Corroborando esse entendimento, eis as seguintes ementas de julgados proferidos por este Pretório, em casos análogos:
EMENTA: DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. LOCAÇÃO TEMPORÁRIA POR PLATAFORMAS DIGITAIS. PROIBIÇÃO POR CONVENÇÃO OU REGIMENTO INTERNO. POSSIBILIDADE. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame: 1. Apelação cível interposta contra sentença que manteve a penalidade aplicada pelo condomínio ao apelante, em razão da locação temporária de sua unidade por meio de plataformas digitais. O recorrente sustenta a legalidade da prática, enquanto o condomínio defende a vedação com base no regimento interno e na convenção condominial. II. Questão em discussão: 2. A questão em discussão consiste em saber se o condomínio pode restringir a locação temporária de imóveis por meio de plataformas digitais, mesmo sem previsão específica na convenção condominial. III. Razões de decidir: 3. O direito de propriedade deve ser exercido em conformidade com sua função social e as normas condominiais, que visam garantir a segurança e o sossego dos condôminos (CC, arts. 1.228, § 1º, e 1.335). 4. O STJ, nos REsp n. 1.819.075/RS e REsp n. 1.884.483/PR, consolidou entendimento de que a locação temporária por plataformas digitais pode ser caracterizada como contrato atípico de hospedagem, incompatível com a destinação exclusivamente residencial de condomínios. 5. No caso concreto, tanto o Regimento Interno quanto a Convenção do condomínio vedam expressamente locações para fins não residenciais, justificando a manutenção da penalidade aplicada ao recorrente. IV. Dispositivo e tese: 6. Recurso desprovido. Tese de julgamento: ?1. A convenção de condomínio pode estabelecer restrições à locação temporária de unidades autônomas por meio de plataformas digitais, desde que compatíveis com a destinação do empreendimento.? (…) (TJGO. AC n. 5720877- 44.2023.8.09.0051, rel. Des. SILVÂNIO DIVINO DE ALVARENGA, 10ª CC, julgado em 26/03/2025)
EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DECLARATÓRIA. TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA. VEDAÇÃO DA DESTINAÇÃO DO IMÓVEL PARA LOCAÇÃO POR TEMPORADA. USO NÃO RESIDENCIAL. I. A decisão de concessão ou denegação da tutela de urgência é adstrita ao livre convencimento do julgador, valendo-se do bom senso e de seu prudente arbítrio, considerando-se, ainda, a ressalva de que deve existir probabilidade do direito perseguido e perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, bem como que haja a possibilidade de reversibilidade do provimento antecipado. II. Os artigos 1.228 e 1.335 do Código Civil conferem ao proprietário do imóvel os direitos de usar, gozar e dispor livremente de seu imóvel, com a ressalva de tal direito não ser absoluto, devendo estar em consonância com os direitos relativos à segurança, ao sossego e à saúde dos demais condôminos. III. Optando os condôminos pela vedação da destinação do imóvel à locação por temporada, deve ser mantida a decisão. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJGO. AC n., 5770862-79.2023.8.09.0051, rel. Des. AURELIANO ALBUQUERQUE AMORIM, 10ª CC, julgado em 12/12/2023.
De todo o exposto, fica aqui evidente que a utilização dessas plataformas digitais a exemplo da citada Airbnb é proibida nos casos de oferta de unidades residenciais, por configurar uma atividade de natureza comercial, incompatível com a destinação exclusivamente residencial de condomínios.
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