CRIME TRIBUTÁRIO ANTES DA CONSTITUIÇÃO DO CRÉDITO

 

Marco Aurélio Bicalho de Abreu Chagas

A Súmula Vinculante nº 24 do STF reza:

“Não se tipifica crime material contra a ordem tributária, previsto no art. 1º, incisos I a IV, da Lei 8.137/1990, antes do lançamento definitivo do tributo.”

O precedente representativo está nos seguintes termos: Embora não condicionada a denúncia à representação da autoridade fiscal (ADI 1.571 MC), falta justa causa para a ação penal pela prática do crime tipificado no art. 1º da Lei 8.137/1990 — que é material ou de resultado —, enquanto não haja decisão definitiva do processo administrativo de lançamento, quer se considere o lançamento definitivo uma condição objetiva de punibilidade ou um elemento normativo de tipo. 2. Por outro lado, admitida por lei a extinção da punibilidade do crime pela satisfação do tributo devido, antes do recebimento da denúncia (Lei 9.249/1995, art. 34), princípios e garantias constitucionais eminentes não permitem que, pela antecipada propositura da ação penal, se subtraia do cidadão os meios que a lei mesma lhe propicia para questionar, perante o Fisco, a exatidão do lançamento provisório, ao qual se devesse submeter para fugir ao estigma e às agruras de toda sorte do processo criminal. [HC 81.611, rel. min. Sepúlveda Pertence, P, j. 10-12-2003, DJ de 13-5-2005.]

A Jurisprudência do STF tem se firmado no seguinte sentido:

Em princípio, atesto que a decisão definitiva do processo administrativo consubstancia condição objetiva de punibilidade. Em outras palavras, não se pode afirmar a existência, nem tampouco fixar o montante da obrigação tributária até que haja o efeito preclusivo da decisão final administrativa. Vale ressaltar que, a partir do precedente firmado no HC 81.611/DF, firmou-se nesta Corte jurisprudência no sentido de que o crime contra a ordem tributária (art. 1º, I a IV, da Lei 8.137/1990) somente se consuma com o lançamento definitivo. É que, em razão da pendência de recurso administrativo perante as autoridades fazendárias, não se pode falar de crime. Uma vez que essa atividade persecutória funda-se tão somente na existência de suposto débito tributário, não é legítimo ao Estado instaurar processo penal cujo objeto coincida com o de apuração tributária que ainda não foi finalizada na esfera administrativa. [HC 102.477, voto do rel. min. Gilmar Mendes, 2ª T, j. 28-6-2011, DJE 153 de 10-8-2011.]

Recentemente a 6ª Turma do Superior Tribunal de Justiça – STJ resolveu, no exame de um caso concreto, admitir a ação por crime tributário antes da constituição do crédito.

O Ministro Relator considerou possível o afastamento da Súmula Vinculante nº 24 em casos em que há embaraço à fiscalização tributária e o cometimento de outros crimes.

A mitigação da Súmula Vinculante 24 do STF ocorre em casos excepcionais, quando há indícios da prática de outros crimes de natureza não tributária conexos à sonegação, como corrupção, organização criminosa ou lavagem de dinheiro. Nessas situações, a ação penal pode ser permitida mesmo antes do lançamento definitivo do tributo, pois os crimes não tributários não dependem dessa condição de punibilidade. Outra exceção é quando o embaraço à fiscalização é flagrante ou quando o lançamento definitivo ocorre durante a tramitação do processo. 

A mitigação é uma exceção à regra da mencionada súmula, permitindo que a persecução penal continue antes do lançamento definitivo em circunstâncias específicas.

A mitigação é permitida quando o crime tributário é apenas um dos delitos investigados, e existem indícios de outros crimes, como corrupção ou organização criminosa. Em tais casos, a investigação e denúncia dos crimes não tributários podem seguir, mesmo que a investigação do crime fiscal ainda esteja pendente de lançamento definitivo.

Também quando a conduta investigada dificulta ou impede a fiscalização tributária é uma situação que autoriza a mitigação.

Ante as peculiaridades do caso concreto mostra-se admissível a mitigação da Súmula Vinculante mencionada, a exemplo dos seguintes julgados, à guisa de ilustração:

Sobressai da narrativa dos agravantes que “são investigados outros crimes além dos tipificados no 'art. 1º, incisos I a IV, da Lei 8.137/1990', dentre eles, crimes contra a administração em geral e de "lavagem" ou ocultação de bens, direitos e valores”, sendo certo o entendimento sufragado por esta Corte no sentido da prescindibilidade do esgotamento das vias administrativas para a investigação do crime de lavagem de dinheiro, conquanto o crime antecedente possa se consubstanciar em crime material contra a ordem tributária, mostrando-se possível a mitigação do enunciado 24 da Súmula Vinculante do Supremo Tribunal Federal na hipótese da investigação de crimes cuja natureza é distinta da fiscal. Precedentes: HC 118.985 AgR, Primeira Turma, Rel. Min. Edson Fachin, DJe de 21/06/2016; e ARE 936.653 AgR, Primeira Turma, Rel. Min. Roberto Barroso, DJe de 14/06/2016.[Rcl 28.147 AgR, rel. min. Luiz Fux, 1ª T, j. 28-11-2017, DJE 80 de 25-4-2018.]

Os crimes contra a ordem tributária pressupõem a prévia constituição definitiva do crédito na via administrativa para fins de tipificação da conduta. A jurisprudência desta Corte deu origem à Súmula Vinculante 24 (...). 2. Não obstante a jurisprudência pacífica quanto ao termo inicial dos crimes contra a ordem tributária, o Supremo Tribunal Federal tem decidido que a regra contida na Súmula Vinculante 24 pode ser mitigada de acordo com as peculiaridades do caso concreto, sendo possível dar início à persecução penal antes de encerrado o procedimento administrativo, nos casos de embaraço à fiscalização tributária ou diante de indícios da prática de outros delitos, de natureza não fiscal.[ARE 936.653 AgR, rel. min. Roberto Barroso, 1ª T, j. 24-5-2016, DJE 122 de 14-6-2016.]

A questão posta no presente writ diz respeito à possibilidade de instauração de inquérito policial para apuração de crime contra a ordem tributária, antes do encerramento do procedimento administrativo-fiscal. 2. O tema relacionado à necessidade do prévio encerramento do procedimento administrativo-fiscal para configuração dos crimes contra a ordem tributária, previstos no art. 1º da Lei 8.137/1990, já foi objeto de aceso debate perante esta Corte (...). 3. A orientação que prevaleceu foi exatamente a de considerar a necessidade do exaurimento do processo administrativo-fiscal para a caracterização do crime contra a ordem tributária (Lei 8.137/1990, art. 1º) (...). 4. Entretanto, o caso concreto apresenta uma particularidade que afasta a aplicação dos precedentes mencionados. 5. Diante da recusa da empresa em fornecer documentos indispensáveis à fiscalização da Fazenda estadual, tornou-se necessária a instauração de inquérito policial para formalizar e instrumentalizar o pedido de quebra do sigilo bancário, diligência imprescindível para a conclusão da fiscalização e, consequentemente, para a apuração de eventual débito tributário. 6. Desse modo, entendo possível a instauração de inquérito policial para apuração de crime contra a ordem tributária, antes do encerramento do processo administrativo-fiscal, quando for imprescindível para viabilizar a fiscalização.

[HC 95.443, rel. min. Ellen Gracie, 2ª T, j. 2-2-2010, DJE 30 de 19-2-2010.]

Eis a EMENTA da Decisão aqui trazida à baila, da 6ª

Turma do Superior Tribunal de Justiça - STJ

EMENTA DIREITO PENAL E PROCESSUAL PENAL. AGRAVO REGIMENTAL. CRIMES CONTRA A ORDEM TRIBUTÁRIA. MITIGAÇÃO DA SÚMULA VINCULANTE N. 24. POSSIBILIDADE. EMBARAÇO À FISCALIZAÇÃO TRIBUTÁRIA E EXISTÊNCIA DE OUTROS DELITOS CONEXOS. AGRAVOS REGIMENTAIS PROVIDOS. ORDEM CONCESSIVA REVOGADA. I. Caso em exame 1. Agravos regimentais interpostos pelo Ministério Público do Estado da Paraíba e pelo Ministério Público Federal contra decisão que concedeu a ordem de habeas corpus para trancar a Ação Penal n. 0803112-60.2020.8.15.2002 em razão de suposta violação da Súmula Vinculante n. 24 do STF. 2. Os pacientes foram denunciados por crimes de organização criminosa, lavagem de dinheiro e contra a ordem tributária por apurada fraude fiscal envolvendo empresas de fachada e movimentação ilícita de valores. 3. A decisão recorrida considerou que a denúncia foi oferecida antes da constituição definitiva do crédito tributário, em violação da Súmula Vinculante n. 24 do STF, e concluiu pela ausência de justa causa para a persecução penal. II. Questão em discussão 4. A questão em discussão consiste em saber se é possível mitigar a aplicação da Súmula Vinculante n. 24 do STF em casos de embaraço à fiscalização tributária e prática de outros delitos conexos, permitindo-se a persecução penal antes do encerramento do processo administrativo de constituição do crédito tributário quando presentes determinadas circunstâncias. III. Razões de decidir 5. A jurisprudência do Supremo Tribunal Federal e do Superior Tribunal de Justiça admite a mitigação da Súmula Vinculante n. 24 em casos de embaraço à fiscalização tributária ou diante de indícios da prática de outros delitos de natureza não fiscal. 6. No caso, as investigações revelaram a existência de uma organização criminosa estruturada para criar empresas de fachada, dificultando a atuação do fisco e impossibilitando a identificação dos reais devedores dos tributos. 7. A denúncia descreve que houve o lançamento do crédito tributário contra as empresas fraudulentas, com inscrição em dívida ativa, atendendo aos requisitos de liquidez e certeza previstos na Súmula Vinculante n. 24. 8. A complexidade do esquema criminoso e os indícios de outros delitos conexos justificam a persecução penal, mesmo antes do encerramento do processo administrativo tributário. IV. Dispositivo e tese 9. Resultado do Julgamento: Agravo provido para revogar a decisão anterior e permitir o prosseguimento da Ação Penal n. 0803112-60.2020.8.15.2002. Tese de julgamento: 1. É possível mitigar a aplicação da Súmula Vinculante n. 24 do STF em casos de embaraço à fiscalização tributária ou diante de indícios da prática de outros delitos conexos. 2. A constituição definitiva do crédito tributário não é requisito absoluto para a persecução penal quando constatada fraude fiscal envolvendo organização criminosa que dificulta a atuação do fisco e impossibilita a identificação dos reais devedores do tributo. Dispositivos relevantes citados: Lei n. 8.137/1990, art. 1º; Lei n. 12.850/2013, art. 2º; Lei n. 9.613/1998, art. 1º; CPP, art. 41. Jurisprudência relevante citada: STF, ARE n. 936.653 AgR, relator Ministro Roberto Barroso, Primeira Turma, julgado em 24/5/2016; STF, HC n. 96.324, relator Ministro Marco Aurélio, Primeira Turma, julgado em 14/6/2011; STJ, AgRg no HC n. 551.422/PI, relator Ministro Nefi Cordeiro, Sexta Turma, julgado em 9/6/2020. (grifamos).

ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da SEXTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, prosseguindo no julgamento, após o voto-vista do Sr. Ministro Sebastião Reis Júnior dando provimento ao agravo regimental, sendo acompanhado pelo Sr. Ministro Rogerio Schietti Cruz, por maioria, dar provimento ao agravo regimental, nos termos do voto do Sr. Ministro Og Fernandes, que lavrará o acórdão. Votaram com o Sr. Ministro Og Fernandes os Srs. Ministros Sebastião Reis Júnior e Rogerio Schietti Cruz. Vencidos os Srs. Ministros Otávio de Almeida Toledo (Desembargador convocado do TJSP) e Antonio Saldanha Palheiro. Brasília, 02 de setembro de 2025. MINISTRO OG FERNANDES.Relator – 02/09/2025.

Do aqui trazido, podemos inferir que a aludida Súmula Vinculante nº 24 ao estabelecer que crime material contra a ordem tributária (art. 1º, I a IV, da Lei 8.137/90) só se configura após o lançamento definitivo do tributo pode ser mitigada ao permitir que a persecução penal continue antes do lançamento definitivo em circunstâncias específicas, visto que a constituição definitiva do crédito tributário não é requisito absoluto para persecução penal quando constatada, exemplificando, fraude fiscal envolvendo organização criminosa que dificulta a atuação do fisco e impossibilita a identificação dos reais devedores do tributo.

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BASE DE CÁLCULO DO ITBI - VALOR DO IMÓVEL TRANSMITIDO

 

Marco Aurélio Bicalho de Abreu Chagas

A base de cálculo do ITBI é o valor declarado na transação verificada em condições normais de mercado.

O valor declarado pelo contribuinte presume-se verdadeiro.

Sob o rito dos recursos especiais repetitivos (Tema 1.113), a Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu três teses relativas ao cálculo do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) nas operações de compra e venda:

1) A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;

2) O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (artigo 148 do Código Tributário Nacional – CTN);

3) O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral.

Segundo o artigo 38 do CTN, a base de cálculo do ITBI deve ser o valor venal dos bens e direitos transmitidos; e o artigo 35 do CTN define o fato gerador como a transmissão da propriedade ou dos direitos reais imobiliários, ou, ainda, a cessão de direitos relativos ao imóvel.

No que concerne à base de cálculo, a expressão valor venal contida no artigo 38 do CTN deve ser entendida como o valor considerado em condições normais de mercado para as transmissões imobiliárias.

A 15ª Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça de S.Paulo (TJ/SP) reconheceu que o ITBI deve ser calculado com base no valor declarado na transação.

Ilustrando segue a EMENTA de referido julgamento:

Registro: 2025.0001149004 ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento nº 2218921-18.2025.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, em que é agravante -----, é agravado -----. ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 15ª Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão. O julgamento teve a participação dos Desembargadores EURÍPEDES FAIM (Presidente) E ERBETTA FILHO. São Paulo, 29 de outubro de 2025. RAUL DE FELICE Relator(a) Assinatura Eletrônica Agravo de instrumento nº: 2218921-18.2025.8.26.0000 Agravante: ----- Agravado: ----- Comarca: São Paulo Voto nº 26436

EMENTA: DIREITO TRIBUTÁRIO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ITBI. DECISÃO REFORMADA. I. Caso em Exame Determinação, de ofício, da realização de prova pericial para apuração do valor de mercado do imóvel. O pedido visa à declaração do direito ao recolhimento do ITBI com base no valor da transação, em vez do valor venal de referência estipulado pelo município. II. Questão em Discussão 2. A questão em discussão consiste em verificar a utilidade da realização de perícia técnica para apuração do valor de mercado do imóvel. III. Razões de Decidir 3. A utilidade da realização de perícia técnica não foi verificada no caso. 4. A tese firmada no REsp nº 1.937.821/SP (Tema 1113) favorece o recolhimento do ITBI com base no valor da transação em detrimento ao valor de referência estipulado pela municipalidade. IV. Dispositivo e Tese 5. Recurso provido. Tese de julgamento: 1. A realização de perícia técnica é desnecessária quando não se verifica sua utilidade. Jurisprudência Citada: STJ, REsp nº 1.937.821/SP, Tema 1113.

Tal decisão evocou a tese firmada no REsp. nº 1.937.821/SP

(Tema 1.113) aqui transcrita a EMENTA:

RECURSO ESPECIAL Nº 1.937.821 - SP (2020/0012079-1) RELATOR : MINISTRO GURGEL DE FARIA RECORRENTE : MUNICÍPIO DE SÃO PAULO PROCURADORE S : LUCAS MELO NÓBREGA E OUTRO(S) - SP272529 FELIPE GRANADO GONZALES - SP239869 RECORRIDO : FORTRESS NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA ADVOGADOS : ANGELICA PIM AUGUSTO - SP338362 FILIPE MARTIENA TEIXEIRA - SP356925 EMENTA TRIBUTÁRIO. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI). BASE DE CÁLCULO. VINCULAÇÃO COM IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO (IPTU). INEXISTÊNCIA. VALOR VENAL DECLARADO PELO CONTRIBUINTE. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. REVISÃO PELO FISCO. INSTAURAÇÃO DE PROCESSO ADMINISTRATIVO. POSSIBILIDADE. PRÉVIO VALOR DE REFERÊNCIA. ADOÇÃO. INVIABILIDADE. 1. A jurisprudência pacífica desta Corte Superior é no sentido de que, embora o Código Tributário Nacional estabeleça como base de cálculo do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) o “valor venal”, a apuração desse elemento quantitativo faz-se de formas diversas, notadamente em razão da distinção existente entre os fatos geradores e a modalidade de lançamento desses impostos. 2. Os arts. 35 e 38 do CTN dispõem, respectivamente, que o fato gerador do ITBI é a transmissão da propriedade ou de direitos reais imobiliários ou a cessão de direitos relativos a tais transmissões e que a base de cálculo do tributo é o “valor venal dos bens ou direitos transmitidos”, que corresponde ao valor considerado para as negociações de imóveis em condições normais de mercado. 3. A possibilidade de dimensionar o valor dos imóveis no mercado, segundo critérios, por exemplo, de localização e tamanho (metragem), não impede que a avaliação de mercado específica de cada imóvel transacionado oscile dentro do parâmetro médio, a depender, por exemplo, da existência de outras circunstâncias igualmente relevantes e legítimas para a determinação do real valor da coisa, como a existência de benfeitorias, o estado de conservação e os interesses pessoais do vendedor e do comprador no ajuste do preço. 4. O ITBI comporta apenas duas modalidades de lançamento originário: por declaração, se a norma local exigir prévio exame das informações do contribuinte pela Administração para a constituição do crédito tributário, ou por homologação, se a legislação municipal disciplinar que caberá ao contribuinte apurar o valor do imposto e efetuar o seu pagamento antecipado sem prévio exame do ente tributante. 5. Os lançamentos por declaração ou por homologação se justificam pelas várias circunstâncias que podem interferir no específico valor de mercado de cada imóvel transacionado, circunstâncias cujo conhecimento integral somente os negociantes têm ou deveriam ter para melhor avaliar o real valor do bem quando da realização do negócio, sendo essa a principal razão da impossibilidade prática da realização do lançamento originário de ofício, ainda que autorizado pelo legislador local, pois o fisco não tem como possuir, previamente, o conhecimento de todas as variáveis determinantes para a composição do valor do imóvel transmitido. 6. Em face do princípio da boa-fé objetiva, o valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor médio de mercado do bem imóvel transacionado, presunção que somente pode ser afastada pelo fisco se esse valor se mostrar, de pronto, incompatível com a realidade, estando, nessa hipótese, justificada a instauração do procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo, em que deve ser assegurado ao contribuinte o contraditório necessário para apresentação das peculiaridades que amparariam o quantum informado (art. 148 do CTN). 7. A prévia adoção de um valor de referência pela Administração configura indevido lançamento de ofício do ITBI por mera estimativa e subverte o procedimento instituído no art. 148 do CTN, pois representa arbitramento da base de cálculo sem prévio juízo quanto à fidedignidade da declaração do sujeito passivo. 8. Para o fim preconizado no art. 1.039 do CPC/2015, firmam-se as seguintes teses: a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente. 9. Recurso especial parcialmente provido. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos os autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça, por unanimidade, dar parcial provimento ao recurso especial nos termos do voto do Sr. Ministro Relator, e indeferir o pedido de reconsideração, formulado às fls. 448/454, da decisão que não admitiu o ingresso de ABRAINC, SINDUSCON-SP E SECOVI-SP como amicus curiae. Os Srs. Ministros Manoel Erhardt (Desembargador convocado do TRF-5ª Região), Herman Benjamin, Mauro Campbell Marques, Benedito Gonçalves, Assusete Magalhães e Regina Helena Costa votaram com o Sr. Ministro Relator. Ausentes, justificadamente, os Srs. Ministros Francisco Falcão e Og Fernandes. Brasília, 24 de fevereiro de 2022 (Data do julgamento). MINISTRO GURGEL DE FARIA Relator.

Portanto, a Justiça pacificou o entendimento de que a base de cálculo do ITBI – Imposto de Transmissão de Bens Imóveis é o valor da transação declarado pelo contribuinte que goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado.

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PROIBIDO O USO DE APLICATIVOS EM LOCAÇÃO DE IMÓVEL EM CONDOMÍNIO RESIDENCIAL – HOSPEDAGEM DE NATUREZA COMERCIAL

 

Marco Aurélio Bicalho de Abreu Chagas

A oferta de unidade residencial por intermédio de Airbnb é um serviço online comunitário para as pessoas anunciarem, descobrirem e reservarem acomodações e meios de hospedagem.

Airbnb permite aos indivíduos alugar o todo ou parte de sua própria casa, como uma forma de acomodação extra. O site fornece uma plataforma de busca e reservas entre a pessoa que oferece a acomodação e o turista que busca pela locação.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que condomínios residenciais podem impedir o uso de imóveis para locação pelo Airbnb.

Segundo a Quarta Turma do Tribunal, o sistema de reserva de imóveis pela plataforma digital é caracterizado como uma espécie de contrato atípico de hospedagem – distinto da locação por temporada e da hospedagem oferecida por empreendimentos hoteleiros, que possuem regulamentações próprias.

Desse modo, caso a convenção do condomínio preveja a destinação residencial das unidades, os proprietários não poderão alugar seus imóveis por meio de plataformas digitais como o Airbnb. No entanto, a convenção do condomínio pode autorizar a utilização das unidades nessa modalidade de aluguel. A alta rotatividade, que pode ameaçar a segurança, o sossego e a saúde do condomínio, são algumas das justificativas da decisão.

Airbnb e outras plataformas digitais de hospedagem de curta duração é proibida por decisão da 11ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Goiás (TJ/GO).

Eis a EMENTA do aludido julgamento:

EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. LOCAÇÃO POR CURTA TEMPORADA EM CONDOMÍNIO RESIDENCIAL POR MEIO DE PLATAFORMAS DIGITAIS. CERCEAMENTO DE DEFESA. INEXISTÊNCIA. VEDAÇÃO EM CONVENÇÃO E REGIMENTO INTERN. DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME POSSIBILIDADE. RECURSO 1. Trata-se de apelação interposta contra a sentença que, em julgamento conjunto de duas ações conexas, julgou improcedentes os seus pedidos e procedentes os pedidos formulados pelo CONDOMÍNIO RESIDENCIAL. A sentença reconheceu que a atividade de disponibilizar imóvel na plataforma Airbnb configura hospedagem atípica de natureza comercial, vedada pelas normas condominiais, e determinou que o apelante se abstivesse da prática, declarando a legalidade da multa aplicada. O condômino apelante alega cerceamento de defesa e defende a legalidade da locação por temporada, invocando o direito de propriedade e a inexistência de proibição expressa na convenção condominial. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) saber se houve cerceamento de defesa pelo indeferimento de prova oral; e (ii) saber se o condomínio com destinação exclusivamente residencial pode proibir a locação de unidades autônomas por curta temporada, via plataformas digitais. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Não há cerceamento de defesa quando o magistrado, destinatário das provas, considera suficientes os elementos probatórios documentais para a formação de seu convencimento, sendo a controvérsia predominantemente de direito. 4. O direito de propriedade não é absoluto, devendo ser exercido em consonância com sua função social e as normas condominiais, visando à segurança e ao sossego dos condôminos, nos termos legais. 5. O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que alocação por curta temporada, via plataformas digitais (a exemplo da Airbnb), caracteriza-se como contrato atípico de hospedagem, sendo passível de restrição por convenção condominial em edifícios de destinação exclusivamente residencial. 6. No caso, o Regimento Interno e a Convenção Condominialdo Condomínio Residencial estabelecem a destinação exclusivamente residencial das unidades e vedam expressamente o uso para fins comerciais, profissionais ou industriais, o que engloba a modalidade de hospedagem atípica em questão. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Apelações cíveis conhecidas e desprovidas. Tese de julgamento: "1. Não configura cerceamento de defesa o julgamento antecipado da lide quando a questão principal é predominantemente de direito e a prova documental é suficiente para o convencimento do julgador. 2. A locação de unidades autônomas por curta temporada, mediante plataformas digitais, constitui contrato atípico de hospedagem. 3. É válida a proibição, por condomínio de destinação exclusivamente residencial, da utilização de unidades para fins de hospedagem atípica, quando as normas condominiais vedam expressamente o uso comercial ou não residencial."

VISTOS, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL N. 5544128-41.2024.8.09.0051, acordam os integrantes da 1ª Turma Julgadora da 11ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Goiás, por maioria de votos, após julgamento estendido nos termos do art. 942 do CPC, EM CONHECER DAS APELAÇÕES CÍVEIS E NEGAR-LHES PROVIMENTO, nos termos do voto do RELATOR DES. WILTON MÜLLER SALOMÃO. (sublinhamos)

Em seu Voto o Relator assevera:

O Superior Tribunal de Justiça, nos julgamentos dos Recursos Especiais n. 1.819.075/RS e n. 1.884.483/PR, firmou entendimento no sentido de que a utilização de imóveis para locação por meio de plataformas digitais, como o Airbnb, pode ser objeto de restrição pelas normas previstas nas convenções condominiais. Nessas decisões, o STJ reconheceu que tal modalidade contratual se reveste das características de um “contrato atípico de hospedagem”, o que a distingue da tradicional locação residencial prevista na Lei do Inquilinato. Destarte, os condomínios de natureza exclusivamente residencial detêm a prerrogativa de vedar esse tipo de uso das unidades autônomas, especialmente quando houver previsão expressa nesse sentido na convenção condominial ou em seu regimento interno.

No caso em análise, o Regimento Interno e a Convenção Condominial, as quais possuem força normativa e vinculam todos os condôminos, estabelecem a destinação exclusivamente residencial das unidades, com vedação expressa ao uso para fins comerciais, profissionais ou industriais.

Neste trilhar, considerando que a modalidade de aluguel em discussão se caracteriza como contrato atípico de hospedagem e que o Regimento Interno quanto a Convenção do condomínio dispõem expressamente sobre a proibição de locações para fins não residenciais, não restam dúvidas de que o veredicto a quo foi acertada, não havendo fundamentos que justifiquem a sua reforma.

Corroborando esse entendimento, eis as seguintes ementas de julgados proferidos por este Pretório, em casos análogos:

EMENTA: DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. LOCAÇÃO TEMPORÁRIA POR PLATAFORMAS DIGITAIS. PROIBIÇÃO POR CONVENÇÃO OU REGIMENTO INTERNO. POSSIBILIDADE. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame: 1. Apelação cível interposta contra sentença que manteve a penalidade aplicada pelo condomínio ao apelante, em razão da locação temporária de sua unidade por meio de plataformas digitais. O recorrente sustenta a legalidade da prática, enquanto o condomínio defende a vedação com base no regimento interno e na convenção condominial. II. Questão em discussão: 2. A questão em discussão consiste em saber se o condomínio pode restringir a locação temporária de imóveis por meio de plataformas digitais, mesmo sem previsão específica na convenção condominial. III. Razões de decidir: 3. O direito de propriedade deve ser exercido em conformidade com sua função social e as normas condominiais, que visam garantir a segurança e o sossego dos condôminos (CC, arts. 1.228, § 1º, e 1.335). 4. O STJ, nos REsp n. 1.819.075/RS e REsp n. 1.884.483/PR, consolidou entendimento de que a locação temporária por plataformas digitais pode ser caracterizada como contrato atípico de hospedagem, incompatível com a destinação exclusivamente residencial de condomínios. 5. No caso concreto, tanto o Regimento Interno quanto a Convenção do condomínio vedam expressamente locações para fins não residenciais, justificando a manutenção da penalidade aplicada ao recorrente. IV. Dispositivo e tese: 6. Recurso desprovido. Tese de julgamento: ?1. A convenção de condomínio pode estabelecer restrições à locação temporária de unidades autônomas por meio de plataformas digitais, desde que compatíveis com a destinação do empreendimento.? (…) (TJGO. AC n. 5720877- 44.2023.8.09.0051, rel. Des. SILVÂNIO DIVINO DE ALVARENGA, 10ª CC, julgado em 26/03/2025)

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DECLARATÓRIA. TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA. VEDAÇÃO DA DESTINAÇÃO DO IMÓVEL PARA LOCAÇÃO POR TEMPORADA. USO NÃO RESIDENCIAL. I. A decisão de concessão ou denegação da tutela de urgência é adstrita ao livre convencimento do julgador, valendo-se do bom senso e de seu prudente arbítrio, considerando-se, ainda, a ressalva de que deve existir probabilidade do direito perseguido e perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, bem como que haja a possibilidade de reversibilidade do provimento antecipado. II. Os artigos 1.228 e 1.335 do Código Civil conferem ao proprietário do imóvel os direitos de usar, gozar e dispor livremente de seu imóvel, com a ressalva de tal direito não ser absoluto, devendo estar em consonância com os direitos relativos à segurança, ao sossego e à saúde dos demais condôminos. III. Optando os condôminos pela vedação da destinação do imóvel à locação por temporada, deve ser mantida a decisão. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJGO. AC n., 5770862-79.2023.8.09.0051, rel. Des. AURELIANO ALBUQUERQUE AMORIM, 10ª CC, julgado em 12/12/2023.

De todo o exposto, fica aqui evidente que a utilização dessas plataformas digitais a exemplo da citada Airbnb é proibida nos casos de oferta de unidades residenciais, por configurar uma atividade de natureza comercial, incompatível com a destinação exclusivamente residencial de condomínios.

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STJ RECONHECE COMO BEM DE FAMÍLIA, IMÓVEL EM NOME DE PESSOA JURÍDICA – APLICAÇÃO DA REGRA DA IMPENHORABILIDADE

 

Marco Aurélio Bicalho de Abreu Chagas

A impenhorabilidade do bem de família é uma proteção prevista na Lei nº 8.009 de 29 de março de 1990.

Art. 1º O imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta lei.

Parágrafo único. A impenhorabilidade compreende o imóvel sobre o qual se assentam a construção, as plantações, as benfeitorias de qualquer natureza e todos os equipamentos, inclusive os de uso profissional, ou móveis que guarnecem a casa, desde que quitados.

A Lei citada, que garante a impenhorabilidade do Bem de Família surgiu em face de uma realidade reinante de que o empresário diante de dificuldades financeiras oriundas da vida empresarial se via forçado a lançar mão do único bem imóvel residencial da família para oferecê-lo como garantia de empréstimos.

Portanto, essa lei que instituiu a regra da impenhorabilidade do bem de família veio para proteger o bem do empresário que era exposto aos riscos de seu negócio.

Recentemente a juíza da 20ª Vara Cível de Curitiba/PR, Thalita Bizerril Duleba Mendes, proferiu sentença, em 29/10/2025, nos Autos nº 0002898-28.2024.8.16.0194, reconhecendo a impenhorabilidade de imóvel registrado em nome de pessoa jurídica, por se tratar de bem de família.

A mencionada magistrada enfatizou: “ainda que a matrícula do imóvel esteja em nome de pessoa jurídica, é pacífico na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça o entendimento de que essa circunstância não afasta, por si só, o reconhecimento do bem como bem de família, desde que comprovado o seu uso como residência habitual da entidade familiar. A propriedade formal, portanto, não deve prevalecer sobre a realidade da função social do imóvel (STJ. 4ª T., REsp 1514567-SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, j. 14/3/23 (Info 12 – Edição Extraordinária).”

A jurisprudência desta egrégia Corte Superior, em caráter excepcional, confere o benefício da impenhorabilidade legal, prevista na Lei nº 8.009/1990, a bem imóvel de propriedade de pessoa jurídica, na hipótese de pequeno empreendimento familiar, cujos sócios são seus integrantes e a sua sede se confunde com a moradia deles.

O REsp 1.514.567-SP, julgado pela Quarta Turma do STJ em 14/03/2023 (Informativo 12 – Edição Extraordinária), teve como tema principal a impenhorabilidade do bem de família quando este está registrado em nome de pessoa jurídica (holding familiar ou empresa). 

O entendimento firmado pelo Tribunal foi o de que o imóvel que serve de residência para os sócios ou a família do proprietário, mesmo estando formalmente no ativo da empresa, é protegido pela Lei nº 8.009/90 (Lei do Bem de Família) e, portanto, impenhorável, desde que comprovado o uso residencial e que não haja fraude. 

Ora, o STJ considerou que, se a empresa devedora possui unicamente um imóvel que é utilizado como moradia pelos seus sócios, a penhora das cotas sociais ou do próprio imóvel levaria, indiretamente, à desproteção do direito à moradia, o que a lei busca evitar.

Eis a EMENTA do REsp 1.514.567-SP que norteou a referida sentença aqui mencionada.

RECURSO ESPECIAL Nº 1.514.567 - SP (2015/0019136-7) RELATORA : MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI SP102385

EMENTA CIVIL. PENHORA DAS QUOTAS DE SOCIEDADE LIMITADA. EMPRESA FAMILIAR. IMÓVEL PERTENCENTE À PESSOA JURÍDICA ONDE SE ALEGA RESIDIREM OS ÚNICOS SÓCIOS. PRINCÍPIOS DA AUTONOMIA PATRIMONIAL E DA INTEGRIDADE DO CAPITAL SOCIAL. ART. 789 DO CPC. ARTS. 49-A, 1.024, 1055 E 1059 DO CÓDIGO CIVIL. CONFUSÃO PATRIMONIAL. DESCONSIDERAÇÃO POSITIVA DA PERSONALIDADE JURÍDICA PARA PROTEÇÃO DE BEM DE FAMÍLIA. LEI N. 8.009/90. 1. A autonomia patrimonial da sociedade, princípio basilar do direito societário, configura via de mão dupla, de modo a proteger, nos termos da legislação de regência, o patrimônio dos sócios e da própria pessoa jurídica (e seus eventuais credores). 2. "A impenhorabilidade da Lei nº 8.009/90, ainda que tenha como destinatários as pessoas físicas, merece ser aplicada a certas pessoas jurídicas, às firmas individuais, às pequenas empresas com conotação familiar, por exemplo, por haver identidade de patrimônios." (FACHIN, Luiz Edson. "Estatuto Jurídico do Patrimônio Mínimo", Rio de Janeiro, Renovar, 2001, p. 154). 3. A desconsideração parcial da personalidade da empresa proprietária para a subtração do imóvel de moradia do sócio do patrimônio social apto a responder pelas obrigações sociais deve ocorrer em situações particulares, quando evidenciada confusão entre o patrimônio da empresa familiar e o patrimônio pessoal dos sócios.4. Impõe-se também a demonstração da boa-fé do sócio morador, que se infere de circunstâncias a serem aferidas caso a caso, como ser o imóvel de residência habitual da família, desde antes do vencimento da dívida. 5. Havendo desconsideração da personalidade em proveito de sócio morador de imóvel de titularidade da sociedade, haverá, na prática, desfalque do patrimônio social garantidor do cumprimento das obrigações da pessoa jurídica e, portanto, sendo a desconsideração via de mão dupla, poderão ser executados bens pessoais dos sócios até o limite do valor de mercado do bem subtraído à execução, independentemente do preenchimento de requisitos como má-fé e desvio de finalidade previstos no caputdo art. 50 do Código Civil. A confusão patrimonial entre a sociedade familiar e o sócio morador, base para o benefício, será igualmente o fundamento para a eventual excussão de bens particulares dos sócios. 6. Recurso especial provido para o retorno dos autos à origem, onde deve ser apreciada a prova dos autos a respeito da alegação de residência dos sócios da empresa devedora no imóvel.

ACÓRDÃO A Quarta Turma, por unanimidade, deu provimento ao recurso especial, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora. Os Srs. Ministros Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi, Raul Araújo (Presidente) e João Otávio de Noronha votaram com a Sra. Ministra Relatora. Sustentou oralmente a Dra. JULIA DE BAÉRE CAVALCANTI D'ALBUQUERQUE, pelas partes recorrentes: HERNIZA DANTAS DELLA SANTA e ETTORE JOSÉ DELLA SANTA. Brasília/DF, 14 de março de 2023(Data do Julgamento) MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI Relatora. (grifamos).

É aplicável a regra da impenhorabilidade do bem de família em imóvel registrado em nome da pessoa jurídica, posto que essa circunstância não afasta, por si só, o reconhecimento do bem como bem de família, desde que comprovado o seu uso como residência habitual da entidade familiar.

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